การลงทุนอสังหาริมทรัพย์สามารถสร้างผลกำไรให้คุณอย่างมหาศาลในระยะยาว แต่ก็มีความเสี่ยงด้วยเช่นกัน เพราะหากลงทุนสุ่มสี่สุ่มห้า ไม่ไตร่ตรอง หรือคิดก่อนทำ อสังหาริมทรัพย์ที่คุณสร้างมากับมือไม่ล้มละลายก็เจ๊งแน่นอน

ดังนั้น ก่อนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ต้องศึกษาอย่างรอบคอบ โดยเฉพาะความเสี่ยงรอบด้านที่ตัวคุณเองอาจเป็นผู้สร้างมันขึ้นมา ถ้าไม่อยากให้เป็นเช่นนั้น มาอ่านความเสี่ยงเกี่ยวการลงทุนอสังหาริมทรัพย์กันดีกว่า เพื่อเป็นข้อเตือนใจให้แก่ตนเอง

#กันไว้ดีกว่าแก้ทีหลัง

#ครบเครื่องเรื่องอสังหา

1.สภาพคล่องต่ำ

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ต้องใช้เงินก้อนใหญ่ในการซื้อ ขาย หรือ ปลูกสร้าง ดังนั้น ต้องมีทั้งต้นทุนหลัก และทุนสำรองเพื่อใช้ในการลงทุนครั้งใหญ่นี้

2.ต้องใช้เวลาในการวางแผน

อาจเป็นเรื่องยากสำหรับมือใหม่ทุกคนที่ต้องใช้เวลาในการวางแผนเพื่อ ซื้อ ขาย หรือปลูกสร้างอสังหาริมทรัพย์สักหลังหนึ่ง แต่นักลงทุนมือใหม่หลายคนมีความคิดสูง เชื่อมั่นในตัวเองมากเกินไป จนใช้เวลาลองผิดลองถูกนานนับปีกว่าจะพ้นความเสี่ยงเหล่านั้นไปได้

3.ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมสูง

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้ลงทุนเพียงแค่ครั้งเดียวก็ตักตวงกำไร หรือคิดว่ามีคนเช่าแล้วจะสบาย แต่อสังหาริมทรัพย์ก็ต้องได้รับการดูแลเอาใจใส่ด้วยการซ่อมแซมให้ดูใหม่อยู่เสมอ เพราะหากปล่อยละเลยไม่สนใจก็จะทำให้อยู่ในสภาพที่ทรุดโทรม มูลค่าก็อาจจะลดลงไปด้วย

4.ความเสี่ยงจำนวนคนเช่า

กว่าจะลงทุนสร้างอสังหาริมทรัพย์เสร็จสักโครงการ ต้องใช้เวลานานพอสมควร และที่สำคัญต้องมารับความเสี่ยงจากจำนวนคนเช่าและราคาค่าเช่านั้นอีก เพราะว่าจะหากลุ่มลูกค้าได้แต่ละคน ต้องใช้การโปรโมทค่อนข้างเยอะพอสมควร ด้วยการสร้างความเชื่อใจในประสิทธิภาพของอสังหาริมทรัพย์และการบริการที่พึงพอใจลูกค้า

5.ความเสี่ยงด้านการตลาด

ความมั่นใจในตัวอสังหาริมทรัพย์มากเกินไปส่งผลต่อความเสี่ยงทางด้านการตลาด ถ้าคุณคิดว่า อสังหาริมทรัพย์ที่คุณสร้างขึ้นมานี้ กลุ่มลูกค้าทั่วไปต้องให้การตอบรับที่ดีแน่นอน แต่ในทางกลับกันถ้าคุณไม่คำนึงถึงด้านการตลาด ไม่ทำการตลาด ไม่หาวิธีการโปรโมท เพื่อให้เป็นที่รู้จัก สิ่งที่คุณสร้างมาก็ไร้ความหมาย

6.ความเสี่ยงด้านการขายอสังหาฯ

ลงทุนสร้างอสังหาเพื่อขายเก็งกำไร ไม่ใด้ทำกันง่าย ๆ เพราะกว่าจะทำให้กลุ่มเป้าหมายของคุณสนใจอสังหาริมทรัพย์ ต้องมีปัจจัยหลาย ๆ อย่างเข้ามาเกี่ยวข้อง เช่น ทำเลที่ตั้งไม่เป็นที่น่าสนใจ สภาพแวดล้อมไม่เอื้ออำนวยต่อการซื้อ สภาพอสังหาริมทรัพย์ไม่ถูกใจ เป็นต้น ซึ่งคุณต้องศึกษาสิ่งเหล่านี้อย่างรอบคอบ และตีโจทย์ให้ตรงกลุ่มเป้าหมายที่คุณเลือกมากที่สุด

7.สัญญาเช่าซื้อ

การทำสัญญาเช่าซื้อ ส่วนใหญ่อพาร์ทเม้นต์ หอพัก คอนโด ควรให้ความสำคัญเป็นอย่างยิ่ง เพราะลูกค้าทุกคนที่เข้ามาเช่าอยู่ภายในห้องพัก คุณไม่ทราบได้ว่า เขาเป็นคนอย่างไร ถ้าข้าวของคุณเสียหายหรือชำรุดขึ้นมา และบางคนย้ายออกกลางคัน เป็นต้น คนที่ได้รับความเสียหายมากที่สุด คือ ตัวคุณเอง

8.ความเสี่ยงต่อมิจฉาชีพ

สมัยนี้มีมิจฉาชีพเกิดขึ้นหลายรูปแบบ โดยเฉพาะมิจฉาชีพเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นมิจฉาชีพที่แอบแฝงมาในคราบนายหน้า หรือคนซื้อ ควรต้องตรวจสอบก่อนการทำสัญญาทุกครั้ง ด้วยการสืบประวัติส่วนตัว การทำงาน และอาชญากรรม เพราะไม่งั้นคุณอาจเสียอสังหาริมทรพย์ไปฟรี ๆ

9.ความเสี่ยงของผู้ร่วมหุ้น

นักลงทุนหลายคนไม่ได้ลงทุนเพียงคนเดียว หาหุ้นส่วนเข้ามาร่วมลงทุนด้วย เพื่อลดค่าใช้จ่ายลง ดังนั้น ควรเช็คประวัติของหุ้นส่วนคนสำคัญไว้ดีดี เพราะอสังหาริมทรัพย์ที่คุณร่วมสร้างมาด้วยกัน อาจกลายเป็นของหุ้นส่วนคุณเข้าสักวัน โดยที่คุณไม่มีสิทธิ์ครอบครองอีกเลย

10.ความเสี่ยงด้านเศรษฐกิจ

ถ้ามองในวงกว้าง หลายคนคงเข้าใจสภาพเศรษฐกิจปัจจุบันเป็นอย่างดี เพราะคุณไม่อาจคาดการณ์ได้ว่า ต่อไปค่าเงินจะสูงหรือต่ำ ดังนั้น การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ต้องวางแผนเพื่อควบคู่ไปกับความเสี่ยงด้านเศรษฐกิจปัจจุบัน เพื่อให้การลงทุนครั้งนี้ไม่ถูกพังทลายไปกับเศรษฐกิจอันเลวร้าย

11.ความเสี่ยงด้านเงินลงทุน

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ใช้เงินค่อนข้างเยอะ แต่มีต้นทุนเพียงอย่างเดียวคงไม่ได้ เพราะต้องมีเงินทุนสำรองใช้ในยามฉุกเฉินด้วย เช่น ต้นทุนหลักคุณหมดไปแล้ว แต่อยากต่อเติมหรือเพื่อเติมส่วนนี้ ก็ต้องหยิบเงินสำรองมาใช้ก่อน หรือใช้เงินเพื่อทำการตลาดหากลุ่มลูกค้ามาซื้อ-เช่า เป็นต้น ดังนั้น เงินทุนสำรองใช้ สำคัญอย่างยิ่งเลยทีเดียว

12.ความเสี่ยงด้านกฎหมาย

กฎหมายมีอำนาจต่อการลงทุนทุกรูปแบบ ถ้าทำผิดกฎหมายก็ไม่สามารถดำเนินธุรกิจต่อไปได้ ดังนั้น การลงทุนอสังหาริมทรัพย์มีกฎหมายเฉพาะตัวอยู่ ซึ่งคุณต้องศึกษารายละเอียดนั้นให้ดีก่อนการลงทุนด้วยนะ

13.ความเสี่ยงด้านการบริหารหนี้สิน

ไม่ว่าจะกู้ยืมเงินมาจากแหล่งเงินทุนไหน ก็ควรบริหารให้เป็นและถูกต้อง เช่น หากกู้ยืมมาจากธนาคาร จะมีระยะเวลากำหนดต่อการใช้หนี้ ซึ่งขึ้นอยู่กับว่าคุณเลือกชำระหนี้แบบไหน แบบระยะสั้นหรือระยะยาว ซึ่งการผิดนัดชำระหนี้นั้นหมายถึงคุณสร้างเครดิตที่ไม่ดี สร้างประวัติเสียหายทางการเงิน มีข้อเสียต่อการกู้ยืมที่อื่น ๆ ในอนาคต ฉะนั้น คุณควรรู้เรื่องการบริหารความเสี่ยงเกี่ยวกับหนี้สินที่คุณยืมมาลงทุนด้วย

14.ความเสี่ยงด้านประสบการณ์

คนที่ประสบการณ์น้อย แต่อยากเป็นนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ควรศึกษาหาความรู้และประสบการณ์จากนักลงทุนรุ่นพี่ให้ดีเสียก่อน เพราะการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ใช้เงินทุนสูง หากเจอความเสี่ยงที่ร้ายแรงหาทางแก้ไขไม่ถูก นอกจากคุณจะหมดตัวแล้ว สิ่งที่คุณลงมือทำไปทั้งหมดก็จบลงแน่นอน

15.ความเสี่ยงด้านความรู้น้อย

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต้องมีความรู้ในการดำเนินการ ว่าขั้นตอนนี้ ไปขั้นตอนนั้น ต้องใช้วิธีอะไร เพื่อลดความเสี่ยงให้ดีที่สุด ดังนั้น ความรู้ต้องควบคู่ไปกับประสบการณ์ ถึงจะประสบความสำเร็จได้

16.ความเสี่ยงเรื่องคู่แข่ง

ก่อนลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทุกรูปแบบควรศึกษาเรื่องคู่แข่ง เพราะหากลงทุนไปแล้วเจอคู่แข่งจำนวนมาก คุณจะหาทางหนีลำบาก แถมยังทำให้ต้องขาดทุนไปกับการลงทุนครั้งนี้อีกด้วย

17.ความเสี่ยงด้านการออกแบบตัวอาคาร

นอกจากเลือกทำเลสวย เป็นที่น่าสนใจของตลาด และกลุ่มเป้าหมาย แต่พอสร้างตัวอาคารออกมาเสร็จ รูปแบบไม่สวยงามชีวิตก็จบได้นะ เพราะรูปลักษณ์ภายนอกนั้นเป็นสิ่งที่สำคัญ เพื่อใช้ในการดึงดูลูกค้าให้เกิดการตัดสินใจซื้อและสอบถามราคา

18.ความเสี่ยงด้านความเข้าใจแบบผิด ๆ

เข้าใจผิดชีวิตเปลี่ยน เป็นสิ่งที่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทุกคนควรเข้าใจในหลักการทางด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกต้อง ถ้าตัวคุณเองเข้าใจแบบนี้ ก็ต้องไปสอบถามคนอื่น ๆ ด้วยว่าเขาเข้าใจอย่างที่คุณคิดไหม เพื่อให้เกิดความเชื่อมโยงที่ถูกต้อง

19.เป็นการลงทุนระยะยาว

เพราะราคาบ้านไม่ได้ขึ้นภายในวันสองวัน แต่ต้องใช้ระยะเวลาหลายปีกว่าจะเห็นถึงผลกำไรที่ได้ นักลงทุนบางคนที่ใจร้อน ชอบการเก็งกำไรระยะสั้น ก็อาจจะไม่เหมาะสมกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เท่าไหร่นัก

20.ความเสี่ยงด้านการบริหาร

การบริหาร ณ ที่นี้ คือการบริหารธุรกิจโดยรวมของอสังหาริมทรัพย์ เช่น การบริหารบุคคลากร การบริการลูกค้า การบริหารกฎหมายการเข้าอยู่ภายในห้องพักอย่างถูกต้อง เป็นต้น ดังนั้น ถ้าคุณบริหารแบบผิด ๆ เสียงส่วนใหญ่ของกลุ่มลูกค้าสามารถก่อตัวเพื่อล้มละลายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณลงได้เลยทีเดียว

21.ราคาจะสูงขึ้น ขึ้นอยู่กับการดูแลรักษาด้วย

อสังหาริมทรัพย์ใหม่ ๆ ดูดี ย่อมมีราคาสูง เป็นที่ต้องการของตลาดและกลุ่มลูกค้าทั่วไป ดังนั้น สภาพอสังหาริมทรัพย์ย่อมเสี่ยงโทรมไปตามระยะเวลา ซึ่งคุณต้องคอยดูแล ทะนุบำรุงให้ดูดีต่อเนื่อง และที่สำคัญเพื่อไม่ให้เสื่อมโทรมที่อาจเป็นผลเสียจนทำให้ตัวอาคารทรุด ต้องเพิ่มการดูแลมากขึ้น

22.ใช้เงินทุนสูง ยากจะถอนตัว

ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ คือการลงทุนที่ใช้ต้นทุนสูงมาก หากนักลงทุนคนไหนถอดใจคิดจะเลิกเอากลางคันก็ใช่ว่าจะทำได้ง่ายๆ บางคนถึงกับยอมขายเท่าทุนหรือขาดทุน ทำให้เสียโอกาสไปอย่างน่าเสียดาย ก่อนคิดที่จะลงทุนควรสำรวจความต้องการที่แท้จริงของตัวเองด้วยทุกครั้ง

23.เป็นการลงทุนที่มีเวลารอคอย

การรอคอยสำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ คือ ขั้นตอนของการติดต่อขอซื้อ ประเมินราคา เจรจา ตรวจสอบ และการหาเงินลงทุน การก่อสร้าง เป้นต้น ซึ่งล้วนแล้วแต่มีเวลาที่นักลงทุนต้องรอคอยทั้งสิ้น

24.กระจายการลงทุนได้ลำบาก

เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์แต่ละหน่วย มีมูลค่าสูงมักเป็นหลักล้าน ดังนั้นสำหรับคนที่ยังมีทรัพย์สินสุทธิไม่มาก การซื้อคอนโดแค่ยูนิตเล็กๆแห่งเดียว จะต้องทุ่มเททรัพยากรลงไปเป็นสัดส่วนที่สูงมาก(แถมมีหนี้ ที่ต้องผ่อนอีกนาน) ยังไม่ต้องพูดถึงว่าจะกระจายการลงทุนไปในหลายๆทำเล

25.ความเสี่ยงต่อการตั้งราคา

การตั้งราคาควรดูความเหมาะสมของสภาพอสังหาริมทรัพย์ของตัวเองด้วย เช่น สภาพอสังหาริมทรัพย์เสื่อมโทรมไม่เหมาะแก่การตั้งราคาที่สูง หรือพื้นฐานฐานะของกลุ่มลูกค้าไม่มีกำลังซื้อหรือเช่าทรัพย์ของคุณ ซึ่งถ้าคุณตั้งอยู่ในพื้นที่ชนบท กำลังการซื้อของลูกค้าก็จะมีน้อย ถึงขั้นทำให้คุณล้มละลายได้เลยทีเดียว

26.ความเสี่ยงด้านสภาพแวดล้อม

การเลือกทำเลก่อนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งที่ถูกต้อง แต่ผลเสียที่อาจตามมาคือ สภาพแวดล้อมเปลี่ยนไปในทางที่แย่ลง เช่น มีการขยายถนนตัดผ่านหน้าอสังหาริมทรัพย์ มีนักลงทุนมาลงทุนสร้างโรงงานจนลูกค้าต้องย้ายหนีมลพิษกันหมด หรือฝุ่นปลิวเข้าอสังหาริมทรัพย์ตลอดทั้งวัน ซึ่งอาจมีมากกว่านี้ และนักลงทุนทุกคนต้องมีแผนเตรียมพร้อมความเสี่ยงเหล่านี้ไว้ด้วย

27.อสังหาฯ แพ้อำนาจผู้ซื้อเมื่อเร่งขาย

หากเป็นกรณีที่ต้องการขายอสังหาริมทรัพย์แบบเร่งด่วน ไม่ว่าจะเป็นเหตุผลอะไรก็ตาม ผู้ขายต้องยอมรับในราคาที่ลูกค้าพึงพอใจ ต้องยอมขาดทุนเพื่อให้สามารถขายได้เร็ว ๆ

28.ความเสี่ยงซื้อมา ขายไป

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาถูกเพื่อนำมาซ่อมแซมให้ดูดีขึ้น อาจเป็นทางเลือกที่คุณสามารถเก็งกำไรได้ แต่ข้อเสียคือ ประวัติของบ้านหลังนั้นต้องไม่เคยเสียหาย ต้องไม่เป็นบ้านที่ติดลบ หรือมีชื่อเสียงที่ไม่ดี ดังนั้น ผู้ซื้อควรเลือกทำเล ศึกษาประวัติบ้านหลังนั้นให้ดีก่อนซื้อมา ขายไป

29.ลงทุนอสังหาฯ ควรเป็นเงินเย็น

การลงทุนปลูกสร้างหรือซื้ออสังหาริมทรัพย์ควรมองระยะยาว และไม่ควรใช้เงินร้อนที่กู้ยืมมาแบบผิดกฎหมาย เพราะถึงแม้อสังหาริมทรัพย์คุณจะได้กำไรมากแค่ไหน ก็ไม่ยั่งยืนแน่นอน อาจถึงขั้นต้องล้มละลายตั้งแต่เริ่มต้นเลยก็ว่าได้

30.ความเสี่ยงของการเชื่อคนอื่นมากเกินไป

หลายคนฟังคำพูดของคนอื่นมากเกินไป จนทำให้ความคิดของตัวเองค่อย ๆ ลดลง ซึ่งสิ่งนี้กลายเป็นข้อเสียของการเชื่อคนอื่นมาเกินไป เพราะถ้าคนที่คุณรับฟังเขาไม่หวังดี การลงทุนครั้งนี้ล่มแน่นอน และที่สำคัญต้องฟังหูไว้หู และขอให้ฟังความคิดเห็นให้มากกว่า 1 คน